Steden en gemeenten die willen bijbouwen moeten dat compenseren met extra natuur of landbouw

Planologische neutraliteit

Met dit decreet wil de Vlaamse regering ‘planologische neutraliteit’ invoeren. Overheden die een ruimtelijk uitvoeringsplan maken voor extra woon- of industriegebied zullen verplicht zijn tot een zogenaamde ‘planologische compensatie’. “Dat betekent dat ze minstens evenveel niet-gerealiseerde slecht gelegen of overbodige harde bestemmingen moeten omzetten in bos, natuur of landbouwgebied. Daarmee verankeren we het principe van 0 hectare extra ruimte-inname op planologisch vlak”, aldus Demir.

De concrete toepassing van het compensatieprincipe gebeurt tijdens het planningsproces. Als een gemeentebestuur toch beslist om een ruimtelijk uitvoeringsplan goed te keuren dat niet voldoet aan het principe van planologische compensatie of waarbij de compensatie onbehoorlijk werd doorgevoerd, kan de Vlaamse overheid het ruimtelijk uitvoeringsplan schorsen.

"Vlaanderen is een kleine regio met veel bebouwing. We moeten er alles aan doen om onze prachtige natuur, mooie vergezichten en open landschappen maximaal te vrijwaren en waar mogelijk nog uit te breiden”, zegt Demir. “De cijfers van de voorbije jaren bewijzen dat we moedige keuzes durven maken om onze openruimte te behouden. Door de netto toename van harde bestemmingen te voorkomen in Vlaanderen, zorgen we ervoor dat elk bestuursniveau de bouwshift moet vertalen in haar ruimtelijk beleid.”

Zonevreemde woningen in landbouwgebied beperkt

Naast deze planologische neutraliteit wordt ook een rem gezet op enkele “erg soepele ontwikkelingsmogelijkheden in het landbouwgebied”. Zo is het vandaag nog altijd mogelijk om extra woningen te bouwen in agrarisch gebied tegen een zogenaamde ‘wachtgevel’ van een andere woning. Deze mogelijkheid uit 2009 leidt tot bijkomende zonevreemde woningen en een grote toename van het ruimtebeslag in de openruimte, door de bijhorende ‘vertuining’ van het landbouwgebied. “Die soepele manier van bij-bouwen op het platteland, wordt met het decreet onmogelijk gemaakt”, klinkt het.

Volgens Demir duwen deze bijkomende bindende regels het vrijwaren van de resterende open ruimte naar een hoger niveau. Het decreet kreeg groen licht van de Vlaamse regering en kan nu richting adviesraden en de Raad van State. Bedoeling is dat het decreet in het najaar 2023 van kracht wordt.

Zorgen over betaalbaarheid

De Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) maakt zich zorgen over de betaalbaarheid van het decreet. Als bouwgrond moet gecompenseerd worden door evenveel open ruimte, moeten ook de eigenaars van die gronden vergoed worden. "Als de gemeenten die vergoeding moeten betalen, wordt dat een zeer hoge factuur die zij niet kunnen dragen", zegt Nathalie Debast van de VVSG aan VRT NWS.

Tegelijk wordt het in veel gemeenten volgens Debast een grote uitdaging om de nodige compensatiegronden te vinden. "Die gronden vinden is niet evident, zeker in steden en gemeenten die al erg verstedelijkt zijn", zegt Debast daarover. Bovendien kost dat ook tijd. "Planningsprocessen gaan hierdoor een nog langere doorlooptijd krijgen."