Steeds meer oude hoeves worden luxewoning, en daar betaalt iedereen aan mee
ReportageDe aanvragen om actieve boerderijen om te zetten naar zonevreemde woningen zijn op vijf jaar tijd verdrievoudigd: van 236 in 2019 naar 726 in 2024. Dat blijkt uit cijfers die Vlaams parlementslid Jurgen Callaerts (N-VA) opvroeg bij Vlaams minister van Omgeving en Landbouw Jo Brouns (cd&v). Bij het uitblijven van een duidelijk Vlaams grondenbeleid, nemen gemeenten zoals Deinze zelf het heft in handen om de ‘fermettisering’ tegen te gaan. Volgens schepen van Ruimtelijke Ordening Bart Van Thuyne (cd&v) betalen zowel boeren als burgers immers een hoge prijs voor de versnippering van het platteland. “De kostprijs van ‘urban sprawl’ loopt op tot 1,7 miljard euro per jaar.”
Ongeveer de helft van alle aanvragen om actieve boerderijen om te zetten naar zonevreemde woningen, raakten effectief (deels) vergund, van 167 in 2019 naar 399 in 2024. "Landbouwbedrijven worden in sneltempo omgezet naar zonevreemde hoeves en fermettes. Dat is een stevig onderbelicht probleem, omdat zo steeds meer landbouwgrond verdwijnt", zegt N-VA-parlementslid Jurgen Callaerts. "De laatste jaren lag de focus vaak op het feit dat natuur de schaarse landbouwgrond inneemt. Maar dat is duidelijk niet de enige oorzaak: het oneigenlijk omzetten van landbouwwoningen met bijbehorende vertuining is zeker zo problematisch."
Nieuwe bewoners storen zich aan ‘landbouwoverlast’
Bovendien ondervinden actieve landbouwers vaak nadeel van de nieuwe, kapitaalkrachtige bewoners in hun zonevreemde fermette. "Zij beginnen zich dan plots te verzetten tegen geur- of lawaaihinder, terwijl zij juist te gast zijn in landbouwgebied", aldus Callaerts. Hij maant minister Brouns aan tot actie.
Groen wil zonevreemde functiewijzigingen voor hoeves gewoon geschrapt zien. Fractievoorzitter Mieke Schauvliege vindt de houding van N-VA “hypocriet”. "Minister Demir (N-VA) was jarenlang bevoegd. De cijfers waar we vandaag over spreken gaan over haar legislatuur. Ze stond erbij, keek ernaar, en deed verder niets. Integendeel: ze legde zelf deze versoepelingen op tafel tijdens de laatste parlementaire zitting.”
Open Ruimtefonds
Ook voor niet-landbouwers heeft de ‘fermettisering’ van het platteland concrete gevolgen. De Oost-Vlaamse stad Deinze heeft als enige in Vlaanderen een ‘Open Ruimtefonds’ gelanceerd om het tij te keren. Elk jaar gaat er zo’n 300.000 euro in de pot om de opkoop en sloop van te ver van kernen verwijderde hoeves en woningen op te kopen.
Het project is het paradepaardje van Deins schepen van Ruimtelijke Ordening Bart Van Thuyne (cd&v). Op een studiedag bij de provincie Oost-Vlaanderen kreeg het project alle lof, al is er vanuit Vlaanderen nog niet veel beweging om het Deinse voorbeeld te volgen.
“Oude hoeves opkopen en afbreken is niet goedkoop, maar er zijn voldoende studies die aantonen dat het aanvechten van ‘urban sprawl’, zoals dat heet in vaktermen, winstgevend is op lange termijn”, zegt Van Thuyne. “Maar het probleem van veel politici is dat ze niet verder denken dan de volgende verkiezingen.”
Waarom werkt het openbaar vervoer niet in Vlaanderen? Omdat iedereen overal mag wonen, en dat ook doet
“Als je een verspreide bebouwing hebt, heb je tot tien keer meer infrastructuur nodig dan wanneer je in een kern zou bouwen”, zegt Van Thuyne. “Waarom werkt het openbaar vervoer niet in Vlaanderen? Omdat iedereen overal mag wonen, en dat ook doet. Zo kan je geen openbaar vervoer organiseren, en dus is iedereen op de auto aangewezen.”
Beloftes zonder vergunning
Van Thuyne verwijst naar een voorbeeld van een oude hoeve te koop op een immosite. “Men toont hoe de hoeve getransformeerd kan worden tot een luxueuze woning, met AI-filmpjes van jongedames die met de paarden spelen. Terwijl het nog niet zeker was of dit ruimtelijk gezien wel mogelijk was. De mensen die zulke hoeves kopen, worden allerhande zaken te rooskleurig voorgesteld door immokantoren en studiebureaus. Namelijk dat ze hun vergunning dankzij een of andere uitzonderingsregel probleemloos zullen krijgen. Maar dat is niet altijd even juist.”
Hoe dan ook voorziet de wet wel degelijk veel sluipwegen om schijnbaar onvergunbare projecten erdoor te krijgen. “Het decreet Ruimtelijke Ordening is een dun boekje, maar de boeken met uitzonderingen, dat is een dikke encyclopedie ondertussen”, zegt Van Thuyne. “Het is aan Vlaanderen om te zorgen voor een duidelijk kader.”
Wel stelt de stad steeds als voorwaarde om bijgebouwen en omliggende percelen los te koppelen van de hoevewoning zelf. Zo mogen omliggende stallen niet integraal worden omgevormd tot deel van de residentiële woning. Van Thuyne pleit voor een grondenbank voor landbouwgronden, een juridisch instrument dat maakt dat de omliggende gronden van oude hoeves in landbouwhanden blijven. “We zijn met de stad aan het bekijken hoe we dat juridisch kunnen regelen. Het zou niet mogen kunnen dat men vijf hectare goede landbouwgrond omheint om er een privétuin van te maken.”
Complimenten van Vlaanderen, maar geen budget
Volgens de schepen zou de Vlaamse Landmaatschappij (VLM) hier de bevoorrechte partner moeten zijn, maar de schepen vindt dat deze overheidsinstantie de landbouw vaak achterwege laat. “Tot op vandaag beperkt de VLM haar werkgebied in onze regio tot ruilverkavelingen. Ze werken rond projecten om bijkomende natuur te creëren, wat een goede zaak is. Maar wat betreft het handhaven van landbouwgrond, speelt de VLM haar rol niet.”
Wat betreft het handhaven van landbouwgrond, speelt de VLM haar rol niet
Van Thuyne hoopt met het Openruimtefonds alsnog een voorbeeld te bieden aan de Vlaamse regering om een actiever grondenbeleid te voeren. “We hebben intussen al meer dan een hectare extra landbouwgrond gecreëerd”, zegt Van Thuyne. “We krijgen er erkenning, complimenten en prijzen voor op studiedagen en congressen. Maar daar blijft het bij. Vlaanderen maakt er geen budget voor vrij. Een lokaal bestuur is te klein om het allemaal alleen op te lossen.”
Boerenbond vraagt actie
Ook binnen de sector zelf klinkt dezelfde oproep. Landbouworganisatie Boerenbond vraagt de Vlaamse regering om agrarisch gebied maximaal te vrijwaren. “Bij verkoop van boerderijen en gronden moeten actieve landbouwers altijd voorrang hebben”, klinkt het. “Als er toch een herbestemming komt van een boerderij, moeten de gronden van het bedrijf worden gevrijwaard voor landbouwgebruik. De bijhorende grond moet afgesplitst worden en effectief landbouwgrond blijven, die kan gebruikt worden door een actieve landbouwer."
Daarnaast is er nood aan een strikter kader voor de functiewijziging, zodat omliggende actieve landbouwbedrijven niet benadeeld worden. "Denk bijvoorbeeld aan geurhinder van nabijgelegen landbouwactiviteiten wanneer een boerderij wordt omgevormd naar een feestzaal of villa. Het is onaanvaardbaar dat landbouwers in hun werking beperkt worden omdat nieuwe bewoners klachten indienen over lawaai- of geurhinder.”
“Helft Vlaams grondgebied is visieloos”
interviewBron: Eigen berichtgeving
Beeld: VLM
