Tussen serre en vastgoed: de strijd om landbouwgrond in Sint-Katelijne-Waver

Sint-Katelijne-Waver telt meer groentetelers dan lettergrepen. De gemeente is de thuisbasis van BelOrta, de grootste coöperatieve groente- en fruitveiling van België en Europees marktleider, en het groentemuseum. Eeuwenlang was deze landelijke gemeente nabij Mechelen bezaaid met land- en tuinbouwbedrijven, maar dat landschap is de afgelopen decennia aanzienlijk veranderd. Sint-Katelijne-Waver is één van de sterke dalers binnen de gemeentelijke landbouwcijfers: van 265 bedrijven in 2001 naar slechts 78 bedrijven. Een daling met 71 procent, fors meer dan het Vlaamse gemiddelde. Hoewel de regio rijk is aan vruchtbare landbouwgrond, maakt de centrale ligging tussen Brussel en Antwerpen de gemeente ook erg gegeerdop de vastgoedmarkt.

Bert De Keyser is landbouwer, provinciaal voorzitter bij Boerenbond en zetelt in de Raad van Bestuur bij BelOrta. Een drukke agenda, die hem wel een ruime blik geeft op de besognes van de streek.

1 op 8 woont zonevreemd

“Historisch gezien is deze streek doortrokken van land- en tuinbouwbedrijven met een gemiddelde grootte van 1,5 hectare. Zo’n 60 jaar geleden deed de serreteelt zijn intrede en kon dezelfde oppervlakte intensiever bewerkt worden. Maar door de kleinschalige percelen, loopt schaalvergroting nu moeilijk. Om je bedrijf uit te breiden, moet je al snel onderhandelen met vijf tot zes eigenaars”, vertelt hij.

Een ander probleem is het grote aantal zonevreemde woningen die een residentieel karakter hebben gekregen. “Van de 8.000 woningen in Sint-Katelijne-Waver, zijn er zo’n 1.000 zonevreemd. Bijna allemaal zijn het voormalige land- en tuinbouwerswoningen. Deze zijn zeer gewild op de residentiële woonmarkt, maar ook bij paardenhouders. Immomakelaars spelen daar handig op in De voorbije twee legislaturen is men riant omgesprongen met vergunningen voor paardenpistes, paardenstapmolens enzovoort. Dit alles maakt het voor vollegrondstelers, die meer ruimte nodig hebben, moeilijker om grond te vinden.”

Daarnaast wordt Sint-Katelijne-Waver steeds meer betrokken in de uitbreiding van buurstad Mechelen. Dit brengt zowel een nood naar wonen als naar openbaar groen, vaak ten koste van landbouwgrond, met zich mee. “Ze willen een bevolkingsgroei realiseren richting 80.000 tot 100.000 mensen”, zegt De Keyser. “Mechelen werkt hiervoor samen met natuurorganisaties en omliggende gemeenten zodat Mechelaars in de buurt kunnen recreëren en van het open landschap genieten. Dat verhoogt de druk op de landbouwsector in Sint-Katelijne-Waver.”

Serres of paardenweides?

Volgens De Keyser heeft vooral de vollegronds openluchttuinbouw zich de afgelopen tien jaar minder kunnen ontwikkelen in de streek. “De kleine percelen worden vrij intensief bewerkt wat een iets hogere stikstofgift met zich meebrengt.  Openluchttuinbouw gebeurt hier nog wel, maar zulke bedrijven zijn schaars geworden. We zien alleen nog in de glastuinbouw hier en daar een uitbreiding. Hun opbrengst per hectare ligt vrij hoog wat maakt dat ze iets meer per vierkante meter kunnen betalen. Landbouwgronden die vermarkt worden aan 15 à 20 euro per vierkante meter zijn niet ongewoon. En met zulke grondprijzen schieten er niet veel verdienmodellen meer over. Op de grondenmarkt concurreert de glastuinbouw met de paardenhouders, die tegen elkaar opbieden.”

“Tussen paardenhouders en boeren bestaat er een gezond spanningsveld”, verduidelijkt De Keyser. “Het is niet zo dat men met getrokken messen tegenover elkaar staat. De landbouwsector beseft dat als paardenmensen gronden kopen, die gronden op termijn nog kunnen terugkomen naar de sector. Het is een ander verhaal wanneer gronden geclaimd worden voor bosuitbreiding.”

Grondenopbod

“Er zal een zeer sterk ruimtelijk beleid nodig zijn om de plaats van de landbouw in Sint-Katelijne-Waver te bepalen. Zowel coöperatie Belorta als het proefstation SKW zijn Europese leiders die op ons grondgebied gevestigd zijn. Die willen we niet verliezen. We hebben hier een sterke focus op de verse markt, met rechtstreekse levering aan de retail. 99.9 procent van wat we hier produceren, rechtstreeks naar de consument.”

“Uit een landbouweffectenrapport uit 2010 blijkt dat de gemiddelde perceelsgrootte slechts 1,4 hectare bedraagt. Dat is weinig. Misschien moeten percelen groter gemaakt worden, zodat ze aantrekkelijker worden voor nieuwe landbouwers. Maar zolang percelen gemiddeld 1,4 hectare groot zijn en je zes à zeven eigenaars moet aanspreken om een degelijke oppervlakte te verkrijgen, blijft dit een moeilijke uitdaging. Grondprijzen stijgen naarmate meer eigenaars betrokken zijn.”

“Als jonge glastuinbouwer heb je doorgaans 10 tot 15 hectare nodig om een bedrijf op te starten. Dat betekent onderhandelen met meerdere eigenaars.  De eerste paar kun je wellicht overtuigen met gangbare prijzen, maar zodra je bij de derde eigenaar komt, verdubbelen de prijzen vaak al. Voor glastuinbouw is een homogeen perceel essentieel.”

35 euro per vierkante meter

 “Soms worden hele woningen opgekocht en gesloopt om serres uit te breiden. Dit gebeurt enkel bij zonevreemde hoeves, bijvoorbeeld een boerderij op 1,2 hectare die voor 350.000 à 400.000 euro op de markt komt. Een tuinbouwer koopt zo’n woning en breidt de serres uit, wat neerkomt op een prijs van 35 euro per vierkante meter. Zulke situaties zijn uitzonderlijk, maar ze komen voor. Vaak zijn het grote, kapitaalkrachtige familiebedrijven met een zekere opvolging die dit soort kansen grijpen.”

“Ik kijk uit naar het volgende bestuur, want het beleidsplan ruimte van Sint-Katelijne-Waver wordt mogelijks herzien. Het ruimtelijk beleid richting de land- en tuinbouwsector wordt cruciaal. Met alle respect voor andere sectoren, maar de druk is enorm. Landbouw kan vaak niet de hoogste prijs betalen. Vergunningsgewijs en qua visie mag daarover nagedacht worden. Evolueren we van een groentegemeente naar een residentiële gemeente? Het zou jammer zijn als de agrarische activiteit hier verdwijnt.”

De Keyser kijkt alvast hoopvol naar het nieuwe bestuursakkoord van Sint-Katelijne-Waver, waar de gemeente zich voorneemt een RUP Open Ruimte op te stellen waar de agrarische functie een belangrijk deel van uitmaakt. "Er wordt gezocht naar een cohesie tussen de verschillende spelers in het open ruimtegebied", luidt het. "We hebben aandacht voor de (jonge) land- en tuinbouwers in onze gemeente en zorgen voor voldoende ontwikkelingskansen in het agrarisch gebied."