Piet Brysse ('t Boerenhuys), Danny De Pauw (Agro Vastgoed) en Geert Vanhove (VANHOVE vastgoed & advies)

De Vlaamse landbouwadministratie becijferde dat een hectare landbouwgrond in Vlaanderen gemiddeld 28.300 euro kost. Koopt een boer aan die prijs nog grond? Of wordt zijn laatste bod steevast overtroefd door investeerders en paardenfokkers? En klopt het dat ondernemers, vrije beroepers en andere gegoede particulieren bijna alle hoeves opkopen? VILT vroeg het aan drie gespecialiseerde makelaars. Investeren in grond is een veilige belegging, vertellen zij, maar voor de boer vaak te duur in vergelijking met het financieel aantrekkelijke pachten. “Laat de investeerder grond kopen en verpachten aan de boer, dan doen beide partijen hun voordeel”, wordt daarom geopperd.

Welke diensten bieden jullie aan?
Danny De Pauw: Agro Vastgoed, met Jo Mullie en mezelf als gelijkwaardige partners, bemiddelt in gans Vlaanderen bij de verkoop van landbouwbedrijven en -percelen, hoeves en productierechten. Wij begeleiden ook boeren die hun bedrijf stopzetten, en bekijken de mogelijkheden tot heroriëntatie of functiewijziging van een landbouwbedrijf. Voor een schatting kan men bij ons terecht, terwijl we ook helpen zoeken naar een oplossing voor boeren met voldoende solvabiliteit maar een tekort aan liquiditeiten.
Piet Brysse: Naast aan- en verkoopbemiddeling voor agrarisch vastgoed in Vlaanderen, verhandelt ’t Boerenhuys ook productierechten zoals quota, toeslagrechten en nutriëntenemissierechten. Samen met de landbouwer-verkoper bekijken we de mogelijkheden van zijn bedrijf voor een potentiële koper. Door het vastgoed gericht aan te bieden, vergroot het aantal geïnteresseerden.
Geert Vanhove: VANHOVE vastgoed & advies treedt voornamelijk in Oost- en West-Vlaanderen op als bemiddelaar bij een aan- of verkoop van agrarisch en landelijk vastgoed. We zijn een professionele dienstverlener én vertrouwenspersoon. Beide zijn noodzakelijk om de slaagkansen voor een optimale verkoop te verhogen. Klanten kunnen bij ons ook terecht voor onafhankelijke en deskundige schattingen van de waarde van hun vastgoed.

Zijn de landbouwbedrijven in jullie aanbod getroffen door een faillissement of gaat het om bedrijven zonder opvolger?
Geert Vanhove: In ons vastgoedaanbod gaat het vooral om land- en tuinbouwbedrijven waar geen opvolger klaar staat. Dikwijls zijn het omgevingsfactoren of familiale omstandigheden die de voortzetting van het bedrijf in het gedrang brengen. Zo ontneemt de toenemende verstedelijking behoorlijk wat bedrijven hun toekomstperspectief. Een gedwongen verkoop door een (nakend) faillissement komt gelukkig zelden voor.
Piet Brysse: Zowel bedrijven zonder opvolger als gefailleerde bedrijven zitten in onze portefeuille. De varkenssector kent momenteel zware tijden en dat vertaalt zich in meer varkensbedrijven op de vastgoedmarkt.
Danny De Pauw: De meeste bedrijven zitten zonder opvolging, af en toe komt er een bedrijf rechtstreeks van de curator die de nodige inlichtingen vraagt en meestal is het geen probleem van solvabiliteit, maar van liquiditeit. Ongeveer één op vijf van de varkens- en leghennenbedrijven die bij Agro Vastgoed aanklopt, heeft financiële problemen. Door de crisis in deze sectoren stijgt dit aantal en zijn varkensbedrijven de laatste twee jaar 30 procent in prijs gedaald. In de andere sectoren gaat het bijna steeds om financieel gezonde bedrijven die er mee stoppen omdat de landbouwer geen opvolger vindt, hij de administratie beu is of omdat hij geen toekomst meer ziet in Vlaanderen.

Wie biedt zich aan als geïnteresseerde koper?
Danny De Pauw: Slechts 10 procent van onze kopers zijn landbouwers zodat ons cliënteel veelal bestaat uit vrije beroepers en ondernemers. Zij kiezen voor de rust op het platteland. Dankzij de toegelaten functiewijziging in agrarisch gebied kunnen zij in een hoeve wonen. Gronden zijn zowel door investeerders, landbouwers, hobbyboeren als paardenhouders gevraagd zodat we veel aan ontmanteling van landbouwbedrijven doen.
Piet Brysse: t’ Boerenhuys trekt vooral actieve landbouwers aan als potentiële kopers. Vooral grote bedrijven die willen uitbreiden, zijn actief op de vastgoedmarkt. Boerderijen en gronden die niet interessant zijn als uitbreiding van een actief landbouwbedrijf, lokken ook niet-landbouwers en para-agrarische activiteiten.
Geert Vanhove: Als makelaar ga je best zo breed mogelijk op zoek naar kopers. Het profiel van de koper laat zich niet voorspellen. Al is het zo dat potentiële kopers van agrarisch vastgoed bijna altijd een verbondenheid met de land- en tuinbouwsector hebben, hetzij een directe band, hetzij een historische band via hun voorouders. De passie voor land- en tuinbouw of voor de landelijke levensstijl blijkt vaak een ‘erfelijke belasting’.

Palmen paardenfokkers steeds meer landbouwbedrijven en percelen in?
Geert Vanhove: Er verdwijnen veel hoeves uit de landbouwsector, maar nader onderzoek leert dat het bijna uitsluitend gaat om bedrijven die omwille van hun kleinschaligheid of ongunstige ligging onvoldoende toekomstperspectieven hebben. Dat niet-landbouwers interesse hebben in kleinere bedrijfszetels en hoeves met erfgoedwaarde, durf ik zelfs positief noemen. Met hun investeringen houden zij het Vlaams hoevepatrimonium in stand.
Piet Brysse: Landbouwbedrijven met potentieel voor de actieve boer, worden inderdaad verder voor landbouw aangewend. Bedrijven die voor de landbouwers minder interessant zijn, vallen dan weer in de smaak van paardenliefhebbers, hobbyboeren en particulieren. Een gedetailleerde screening van de mogelijkheden van een onroerend goed, maakt steeds deel uit van ons werk. Als makelaar laten wij de geïnteresseerde koper verder kijken dan wat er nu staat en informeren wij hem over de mogelijkheden op die plaats.

Worden landbouwbedrijven nog integraal verkocht of nagenoeg allemaal ontmanteld?
Geert Vanhove: Als het bedrijf groot genoeg is om een economisch rendabele uitbating toe te laten en een aantal randvoorwaarden zoals gunstige ligging zijn vervuld, dan kan een bedrijf in zijn geheel verkocht worden. Een bedrijfsanalyse wijst uit of dit haalbaar is. Een onverkoopbaar vastgoed bestaat niet, maar een resem factoren heeft een (sterke) minwaarde tot gevolg. Voorbeelden zijn onvoldoende grond of dreigend grondverlies aan natuur, industrie of woonuitbreiding voor grondgebonden bedrijven. Kopers van een varkens- of pluimveebedrijf haken eerder af op de nabijheid van een woonkern. Als makelaar polsen we ook altijd naar de voorkeur van de verkoper. Een boerderij waar verschillende generaties gewerkt hebben, kan voor de familie een dusdanige emotionele waarde hebben dat men het belangrijk vindt dat een derde het bedrijf voortzet.
Piet Brysse: Of een landbouwbedrijf een overnemer vindt voor het geheel van de gebouwen en gronden is sterk afhankelijk van de bedrijfsomvang en het type bedrijf. Vooral middelgrote bedrijven met voldoende grond liggen goed in de markt. Voor een groot bedrijf krijgt de koper de financiering moeilijker rond in de wetenschap dat banken 30 tot 50 procent eigen middelen eisen. Met het verdwijnen van de melkquota in 2015 zijn melkveebedrijven in trek. Boeren mikken op een uitbreiding van de melkproductie tot 750.000 à één miljoen liter. Prijszetter zullen ze daardoor niet worden, maar ze hopen dat hun bedrijf op die manier logistiek interessant is voor een zuivelverwerker.
Danny De Pauw: Wie een rendabel bedrijf integraal wil overnemen, moet financieel bijzonder sterk in zijn schoenen staan. Banken zijn bereid om de droom van een jonge landbouwer te financieren, maar daar staat vaak een eigen inbreng van honderdduizenden euro tegenover.

Krijgen jullie jonge starters over de vloer of is een bedrijfsovername buiten familieverband sowieso te hoog gegrepen voor een jonge boer?
Danny De Pauw: Die hoge eigen inbreng doet vermoeden dat een landbouwbedrijf overnemen alleen in familieverband kan. Toch kloppen ook jonge mensen, die niet in de sector zijn opgegroeid, bij ons aan op zoek naar een opportuniteit om landbouwer te worden. Slechts een deel van hen zal het financiële plaatje effectief rond krijgen. Borgstelling, tussenkomst van het Vlaams Landbouwinvesteringsfonds, voldoende eigen kapitaal of steun van de ouders en uiteraard een goede rendabiliteit van het bedrijf zijn noodzakelijk voor een nieuwbakken boer.

In de portefeuille van ’t Boerenhuys zitten ook bedrijven die verhuurd worden. Lokt dit aanbod jonge starters?
Piet Brysse: Zeker en vast! Financieel is huren een interessant alternatief voor startende landbouwers. Een nadeel is wel dat banken minder geneigd zijn om geld te lenen voor gehuurde bedrijven. Daarom werken we in die gevallen samen met gespecialiseerde adviesbureaus, zoals DLV of SBB, om een sterk dossier in te dienen bij de bank.

Worden bedrijven verkocht met bijhorende productierechten? Wie wil daar nog in investeren nu melk- en suikerquota op de helling staan en toeslagrechten grondig hervormd worden?
Geert Vanhove: Het lijkt alsof boeren stilaan gewend raken aan de onzekerheid en voortdurend wijzigende wetgeving. Zowel starters als blijvers investeren in productierechten wanneer dat nodig is voor de verdere ontwikkeling van hun bedrijf. De slechte prijsvorming in veel sectoren zet wel aan tot meer realistische prijzen voor productierechten zoals quota.
Danny De Pauw: Er is zeker nog interesse in toeslagrechten, nutriëntenemissierechten en zoogkoeienpremies, zelfs melkquota worden vandaag nog verhandeld hoewel zij verdwijnen in 2015. Dat laatste heeft te maken met de vrees voor superheffing bij boeren die boven hun quotum melken en het kan ook interessant zijn met het oog op VLIF-steun. Maar het klopt dat boeren twee keer nadenken vooraleer ze geld op tafel leggen voor productierechten. Zij willen eerst op de hoogte zijn van een correcte prijs, de afschrijvingsmogelijkheden en de afroming door de belastingen.

Is er animo op de grondmarkt?
Piet Brysse: Landbouwers die zelf grond aankopen, zijn niet dik gezaaid. Heel wat landbouwgrond wisselt van eigenaar, maar het zijn meestal investeerders die grond kopen en deze dan verpachten.
Danny De Pauw: De landbouwgrond die Agro Vastgoed aanbiedt, is in 85 procent van de gevallen binnen de maand verkocht. Het merendeel van de grond blijft eigendom van landbouwersfamilies zodat de vraag veel groter is dan het aanbod, wat de prijzen doet stijgen. Wordt er verkocht, dan gaat het meestal om bedrijven waar geen opvolging is en de kinderen het geld voor andere zaken willen gebruiken, om erfgenamen die uit onverdeeldheid treden, echtscheidingen, definitieve stopzettingen of bedrijven met een geldtekort die een deel van hun gronden valoriseren. Zo’n liquiditeitstekort wordt meestal in alle discretie opgelost door grond te verkopen aan een investeerder en hem vervolgens in pacht te nemen.

Is landbouwgrond als productiefactor een rendabele investering?
Danny De Pauw: Hoe je ook rekent, hoge grondprijzen zijn voor een landbouwbedrijf niet rendabel. Volgens onze opzoekingen is landbouwgrond in 98 jaar tijd 503 procent in waarde gestegen, wat relatief gezien beter is dan een spaarboekje of aandelen op de beurs. Wij verkopen landbouwpercelen aan prijzen die variëren van 8.000 (sommige streken in Wallonië) tot 100.000 euro per hectare. De prijs is afhankelijk van de ligging (ruimtelijke bestemming in structuurplannen, aansluitend op perceel van geïnteresseerde koper, …), de grondsoort en het belang dat de koper hecht aan het vooruitzicht op meerwaarde.
Geert Vanhove: Landbouwgrond staat als een veilige belegging te boek omdat de prijs in het naoorlogse tijdperk altijd de inflatie heeft overleefd. Maar de prijs is blijven toenemen en de verkoopprijzen overstijgen al jaren de landbouwkundige waarde. Voor de actieve landbouwer is het zoeken naar een gezond evenwicht. Teveel financiële middelen vastleggen in grond laat minder investeringsruimte open voor de groei en modernisering van het bedrijf.

Zijn investeerders een vloek of een zegen voor de Vlaamse landbouw?
Piet Brysse: Het wordt voor landbouwers – spijtig genoeg – steeds minder interessant om grond te kopen. Vaak zijn het investeerders die azen op grond en in veel gevallen ook de prijs opdrijven. Dat fenomeen zal nog toenemen want voor de actieve boer is pachten financieel een stuk aantrekkelijker.
Geert Vanhove: Toch hoeft dit niet negatief te zijn. Door grond te kopen en vervolgens te verpachten, kunnen investeerders partners worden van onze boeren en tuinders. Al blijft de drempel voor de meeste investeerders toch hoog door de zeer stringente pachtwet.
Danny De Pauw: Investeren in grond is terug van weg geweest. Landbouwgrond is een veilige belegging met een vast rendement aan pachtgelden en het geeft bovendien uitzicht op een flinke meerwaarde bij verkoop. Hoeves in agrarisch gebied zijn de voorbije 18 jaar 184 procent duurder geworden. Zowel gronden als residenties in agrarisch gebied kunnen de komende 25 jaar nog eens 124 procent in waarde stijgen.

Zelf op zoek naar een landbouwbedrijf, landbouwgrond of een hoeve? Bekijk het aanbod op Agro Vastgoed, ’t Boerenhuys en VANHOVE vastgoed & advies.